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Função Social da Propriedade – Aula 01

September 13, 2018
Por Junior Campos Ozono / Instagram: @jrozono

Do Direito de Propriedade

Introdução

O direito das coisas trata das relações jurídicas das coisas que são objeto de apropriação pelo homem. São as coisas passíveis de se exercer o domínio.

A coisa é o gênero do qual o bem é espécie. Assim, os bens são raros, guardam certa utilidade, possuindo valor econômico.

Vale ressaltar que tudo aquilo que é encontrado em abundância não são considerados bens jurídicos e podemos ter bens jurídicos que não são coisas.

O direito das coisas regula o poder dos homens sobre os bens e os modos de  utilização.

Direito das Coisas ou Direitos Reais são as disposições acerca da organização da propriedade em cada país.

Conteúdo

O Código Civil regulamenta o direito das coisas no Livro III da Parte Especial, sendo certo que cuida da Posse e depois dos Direitos Reais.

O direito de propriedade é o mais importante e por isso, dedicamos esse módulo de estudos integralmente ao mesmo.

Os outros direitos reais são desdobramentos ou desmembramentos do direito real de propriedade, ou seja, são os direitos reais sobre coisas alheias.

Os direitos reais sobre coisas alheias dividem-se em: direitos reais de fruição e direitos reais de garantia.

Importa consignar que a posse não é um direito real, mas um fato. Contudo, pela situação de que o possuidor aparenta ser proprietário, e a lei tenciona proteger o proprietário, por conseguinte, protege o possuidor.

Direitos Reais e Direitos Pessoais

O direito das coisas cuida das relações jurídicas relativas aos bens corpóreos suscetíveis de apropriação pelo sujeito de direito.

A palavra reais decorre de “res” ou “ rei”.

O direito real é o poder direto e imediato realizado pelo titular do direito. Outrossim, é exclusivo e “erga omnes”. Somente no momento em que ocorre a violação do direito, o sujeito passivo torna-se determinado.

O direito pessoal é a relação jurídica pela qual o sujeito ativo pode exigir do sujeito passivo a prestação, com a qual o mesmo havia se obrigado.

O direito pessoal possui como elementos: partes, objeto e a relação jurídica. Enquanto o direito real possui sujeito ativo e a relação de poder do sujeito sobre a coisa.

O direito pessoal é relativo, e por seu turno o direito real é absoluto.

Cumpre observar que a teoria unitária procura unificar os direitos reais e obrigacionais a partir do critério patrimonial. Considera-se que o direito das coisas e o direito das obrigações fazem parte de uma realidade mais ampla, que seria o direito patrimonial.

Os denominados direitos pessoais não recaem sobre a pessoa do devedor, mas sobre o seu patrimônio, tal situação encontra guarida no princípio geral segundo o qual o patrimônio do devedor constitui a garantia comum dos credores e responde por suas obrigações.

Tal teoria é rechaçada pelo argumento de não ser adequado, para pesquisar a essência de um direito, analisá-lo no momento anormal do seu não cumprimento.

Continuando a análise, os direitos reais incidem sobre coisas determinadas, enquanto o patrimônio no direito pessoal é uma abstração que se compõe de coisas e bens que não são coisas.

Por derradeiro, o patrimônio do devedor é a garantia comum de seus credores, é uma metáfora e que pode gerar graves erros.

Características

Não há precisão de rigor na distinção entre direito real e direito pessoal. Contudo, sendo o direito real absoluto, as normas que o regulamentam são de ordem pública.

No que tange ao modo de exercício, o direito real possui efetivação direta, sem a intervenção de quem quer que seja. Assim, não depende ele da colaboração de nenhum sujeito passivo para existir e ser exercido, enquanto o direito pessoal supõe necessariamente a intervenção de outro sujeito de direito.

O direito de propriedade é exercido direta e imediatamente pelo titular, sem a necessidade de qualquer intermediário.

Na hipótese de comodato, direito pessoal que é, o comodatário para se utilizar do bem, necessita de contrato e da entrega do bem com a garantia de que poderá utilizar-se do mesmo até final do prazo estipulado.

Nesse ínterim, agrupa-se as características dos direitos reais: a) o objeto é uma coisa determinada; b) a violação do direito sempre é positiva; c) concede ao titular o direito permanente, já que perpétuo; d) podem ser adquiridos por usucapião; e) no momento da violação somente tem uma sujeito passivo; e f) regem-se por princípios.

Princípios Fundamentais

Cumpre estabelecer uma referência aos princípios fundamentais que regem os direitos reais. Senão vejamos:

– Princípio da Aderência: estabelece o vínculo, uma relação jurídica entre o sujeito e a coisa, não dependendo da colaboração de nenhum sujeito passivo para existir. Na realidade, o princípio da aderência consubstancia-se nos próprios elementos dos direitos reais, quais sejam: sujeito ativo e objeto, dispensando num primeiro plano o sujeito passivo, como já foi tratado.

– Princípio do Absolutismo: os direitos reais se exercem erga omnes. Todos aqueles que não sejam os titulares dos direitos reais devem se abster de molestar o direito real pertencente ao titular. Consequência direta do princípio do absolutismo é o direito de sequela e o direito de preferência, nestes compreendendo que o titular do direito real pode reivindicar o bem das mãos de quem quer esteja, e, por derradeiro, o titular do direito real exerce a preferência aos demais que se oponham ao mesmo.

– Princípio da Publicidade: os direitos reais sobre imóveis adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis e a publicidade traz a presunção de que todos os demais o conhecem.

– Princípio da Taxatividade: são criados pela lei. Somente o diploma legal pode estabelecer os direitos reais.

– Princípio da Tipicidade: existem de acordo com os tipos legais, sendo certo que a norma legal define-os.

– Princípio da Perpetuidade: a propriedade é um direito perpétuo, pois o seu não uso não origina o perdimento. A propriedade somente é perdida nas hipóteses de desapropriação, usucapião, renúncia, abandono.

– Princípio da Exclusividade: não pode haver dois direitos reais de igual conteúdo, sobre a mesma coisa.

– Princípio do Desmembramento: os direitos reais diversos do direito de propriedade constituem desmembramento desse último.

Institutos Híbridos

Há alguns institutos que tangenciam entre o direito de propriedade e o direito das obrigações. E a questão mais frequente é a qual seria a natureza jurídica desses institutos.

Por isso, traz-se a colação o conceito e a natureza jurídica dos mesmos, a fim de espancar quaisquer dúvidas acerca dos mesmos.

– Obrigação propter rem ou ambulatória: trata-se de obrigação que recai sobre uma pessoa decorrente de determinado direito real.

Possui natureza jurídica limítrofe entre os direitos reais e os direitos pessoais. São direitos que constituem um misto, já que na essência não são puramente reais, nem puramente obrigacionais.

– Ônus Reais: são as obrigações que limitam o uso e gozo da propriedade, oponíveis contra todos.

Necessita-se que o titular da coisa seja realmente devedor, sujeito passivo de uma obrigação, e não apenas proprietário ou possuidor de determinado bem que assegure o pagamento da obrigação.

– Obrigação com eficácia real: são aquelas que são oponíveis a terceiros que adquirem o bem, embora não percam o caráter obrigacional. Assim, concede-se eficácia real a uma relação obrigacional, criando uma exceção a regra de que somente a lei pode instituir um direito real.

Do Conceito de Propriedade

Conceituar o instituto da propriedade é difícil, na medida exata que não sendo conceito “aberto”, necessitamos encontrar os fundamentos filosóficos, políticos, econômicos, num determinado tempo e espaço, para alicerçar o mesmo.

Trata-se de conceito DINÂMICO.

Corroborando a assertiva verificamos ao longo do tempo a relativização do direito de propriedade, nesse encontrando os paradigmas socioeconômicos da comunidade na qual está inserido.

A propriedade constitui em termos amplos uma forma de acumulação de patrimônio, já que por meio desta o titular do direito incrementa o seu patrimônio de forma permanente.

A propriedade compreende algo além do direito real, tal como se apresenta no artigo 1225 inciso I do Código Civil.  Trata-se do mais importante e mais completo dos direitos reais, constituindo o título básico do Livro III do Código Civil.

A propriedade é a titularidade de posições jurídicas de caráter patrimonial. Por conseguinte, quando adquirimos a propriedade adquirimos o direito subjetivo de aquisição da propriedade.

A questão central em matéria de patrimônio é a delimitação da propriedade e como ela pode ser adquirida. Contudo, necessitamos anteriormente delimitar o conceito de propriedade.

Ocorre que o direito privado, que cuida da definição da propriedade e de seu regime, não contempla um regime geral proprietário, mas de certo modo preocupa-se com a disciplina das propriedades conforme o campo de aplicação. Assim, temos o direito das coisas, o direito de autor, o direito dos negócios, a propriedade industrial. Seria possível então uma definição de propriedade?

O artigo 1228 do Código Civil não oferece uma definição de propriedade, sendo certo que somente enuncia os direitos do proprietário. Senão vejamos:

“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar, e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

A propriedade é o mais completo dos direitos subjetivos, o cerne dos direitos reais. Trata-se de um direito subjetivo, ou ainda, direito real por excelência.

A propriedade recebe a influência de regimes políticos, da consciência religiosa, filosófica e econômica, por isso não se fala em conceito único acerca do aludido instituto.

O conceito de propriedade é dinâmico, necessitando conhecer todo o arcabouço socioeconômico para compreendê-lo naquele contexto que desejamos.

A origem da palavra é obscura e divergente, visto que alguns atribuem ao vocábulo latino proprietas, derivado de proprius, designando o aquilo que pertence a uma pessoa.

Em sentido amplo, o direito de propriedade recai tanto sobre coisas corpóreas como incorpóreas.  Se recair sobre coisas corpóreas como incorpóreas. Recaindo sobre coisas corpóreas tem a designação de domínio, significando sujeição, senhor. 

Contudo, o instituto da propriedade mostra-se mais amplo que o termo domínio. Por isso, não há que se falar em sinônimo perfeito.

De acordo com da doutrina recorrente pode-se conceituar a propriedade como sendo o exercício pela pessoa física ou jurídica de forma perpétua, absoluta e exclusiva, que todos os demais devem respeitar.

Assim, necessitamos identificar os atributos essenciais para a configuração da situação jurídica da propriedade.

A propriedade pressupõe a universalidade, a exclusividade e a transferência como modos de garantir sua boa definição e, com ela, assegurar aquela eficiência que se pretende. Quando todos os elementos estiverem reunidos em um só titular, ter-se-á a propriedade plena. Havendo desmembramento, tem-se a propriedade limitada.

Sendo a propriedade universal, exclusiva e apta à transferência, há uma maior segurança jurídica e, por conseguinte, podemos definir o proprietário.

Por universalidade devemos entender a possibilidade de que todos sejam proprietários, ou seja, trata-se de uma garantia de acesso a bens. Dessa forma, a  universalidade permite que qualquer um, em tese, venha a se tornar proprietário. Este é o sentido da palavra propriedade no CF 5º caput.

“TODOS SÃO IGUAIS PERANTE A LEI, SEM DISTINÇÃO DE QUALQUER NATUREZA, GARANTINDO-SE AOS BRASILEIROS E AOS ESTRANGEIROS RESIDENTES NO PAÍS A INVIOLABILIDADE DO DIREITO À VIDA, À IGUALDADE, À SEGURANÇA E À PROPRIEDADE, NOS TERMOS SEGUINTES”:

O texto constitucional, ao articular o direito à propriedade com outros direitos fundamentais, está vincando que se trata de uma pretensão, ou seja, de um poder de exigir, de reivindicar a tutela jurídica protetiva.

Esta pretensão está universalmente estendida justamente para permitir de forma paritária a não distinção na possibilidade de aquisição da propriedade, baseados em critérios subjetivos ou de pertinência a determinada classe social.

Todos têm direito à propriedade. Isto é diferente do que ocorre em outros campos do direito, por exemplo, no campo contratual mesmo. À guisa de exemplo, não se pode falar que todos são titulares das posições jurídicas decorrentes da união estável ou do casamento, pois nem todos teriam as relações jurídicas de convivência ou casamento, ou ainda, estariam dispostos ou aptos a constituí-los.

Poderíamos objetar ao argumento dizendo que uma vez casado o sujeito de direitos submete-se ao regime do matrimônio, equiparando-se assim a situação ao do proprietário.

Ao se afirmar que alguém é ou pode vir a ser proprietário, em termos de universalidade, estamos dizendo que esta garantia é estendida a todo sujeito de direitos, independentemente até de suas opções individuais.

Por exclusividade, conceito mais técnico, deve-se entender um regime segundo o qual o que ingressa no patrimônio de um determinado sujeito de direitos em regime proprietário, tende a pertencer a ele e só a ele, privando os demais das faculdades de uso, gozo e disposição sobre aquele bem.

A exclusividade garante a eficiência na medida em que permite um uso privado da propriedade. O gestor da coisa deve ser único. Se o aproveitamento é exclusivo, permite que o sujeito de direitos tenha a segurança jurídica.

Obviamente, a exclusividade não afasta que determinadas contingências possam atingir o bem objeto da propriedade ou então o direito sobre ele instituído de modo a interferir no âmbito econômico que se encontra.

Estas externalidades, muito ao contrário, são parte da atividade de acumulação do capital e saber lidar com ela mostra a experiência do capitalista.

Finalmente a transferência é pressuposto da propriedade e é ela que assegura o interesse econômico na medida em que se permite através dela um ganho ao titular que emprega eficientemente o seu bem.

Dogmaticamente, a transferência do bem pode se dar de diferentes maneiras. Desde mediante mecanismos de organização do capital, como por exemplo, a criação de uma cooperativa de exploração de determinado bem imóvel, até modos de circulação do capital, como é o caso do contrato de compra e venda.

Cumpre esclarecer que a propriedade embora tenha um conceito único, possui diferentes finalidades, conforme seja urbana ou rural. Senão vejamos:

De acordo com o artigo 182, parágrafo segundo da Constituição Federal, a propriedade urbana cumpre a função social quando obedece às diretrizes fundamentais de ordenação da cidade fixadas no plano diretor.

No caso o plano diretor estabelecerá quais áreas são residências, comerciais e industriais.

Por seu turno, artigo 186 da Constituição Federal estabelece que a propriedade rural cumpre a função social quando, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, a saber: I – Aproveitamento racional e adequado; II – Utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; III – Observância das disposições que regulam as relações de trabalho; IV – Exploração que favoreça o bem estar dos proprietários e trabalhadores.

Uma vez que a acumulação de capital se dá através da imputação de bens no patrimônio de um sujeito, que será o titular das situações jurídicas surgidas, é fundamental analisar, antes dos modos pelos quais os bens ingressam no patrimônio dos sujeitos, a noção mesma de titularidade.

O primeiro conceito, central quando se quer tratar de titularidade, é o de pessoa. A pessoa consiste em um ente que tem substância individual e natureza racional. Esta a acepção existencial. A pessoa, sendo substância e dotada de individualidade, por um lado é sujeito subsistente em que se incorporam acidentes, mas pela natureza, isto é, pelo princípio de operações racional, tem a potência de agir compreendendo a dimensão intencional do seu comportamento e de se dirigir livremente em função desta compreensão.

Pessoa, juridicamente tratando, é o homem. Além disso, pode-se dizer que sem pessoa não há direito, pois a regra é que todo direito esteja imputado, referido, a alguma pessoa. Em regra, não há direito sem sujeito.

Outro conceito de teoria geral do direito que deve ser lembrado para clarear o conceito de titularidade é o de esfera jurídica. Esta noção consiste na percepção da existência conceitual e lógica de um complexo que reúne os direitos e deveres de um sujeito, ou seja, de uma pessoa. Nada mais é que o todo, unitário e unificante, das relações jurídicas subjetivas, ativas e passivas, simples e complexas de um mesmo titular. Se houver intervenção, será causado dano e será obrigado a reparar o mesmo.

A estrutura intrínseca da titularidade pode, então, ser corretamente vista como uma pessoa, dotada de esfera jurídica, setor lógico em que se imputam direitos e deveres, de natureza patrimonial e personalíssima, os quais dizem respeitos a interesses dignos de tutela. A esfera extrínseca da titularidade, por sua vez, é constituída pelas noções de parte e legitimação, que indicam a relação do sujeito com o corpo social, através da manifestação de sua vontade.

Direitos do Proprietário

O artigo 1228 do Código Civil estabelece que são direitos do proprietário: usar, gozar e dispor da coisa, bem como reavê-lo.

O direito de usar (jus utendi): consiste na faculdade de o dono utilizar-se  da maneira mais conveniente, sem alterar as qualidades do bem e podendo excluir os demais do uso.

O direito de gozar (jus fruendi): compreende o poder de perceber os frutos naturais ou civis do bem, ou ainda utilizar os produtos.

O direito de dispor (jus abutendi): consiste no poder de transferir a coisa, de gravá-la de ônus ou alienar o bem a outrem por qualquer título.

A disposição possui limitações, quais sejam: utilizar a propriedade com o bem-estar social e não realizar atitudes anti-sociais.

O direito de reaver (rei vindicatio): pode buscar o bem das mãos de quem quer que a detenha de forma injusta.

Este blog é de autoria de Junior Campos Ozono.

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