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Contrato de Locação

April 27, 2017

Locação – Lei n. 8.245/91 – Dispõe sobre a locação de imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes.

Analisaremos os artigos mais importantes e significativos acerca da lei de locação:
Art. 1: Especifica casos em que a locação continuará regulada pelo Código Civil e leis especiais.
Art. 4: O prazo da locação deverá ser respeitado.
O locatário poderá devolver o imóvel mediante o pagamento de multa proporcional (art. 924, CC). Observar a exceção do parágrafo único.
Art. 5: O término da locação, judicialmente, se dá com a ação de despejo.
Exceção: desapropriação – imissão de posse do expropriante
Art. 6: O Locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito (30 dias) ou pagar um aluguel mais os encargos.
Art. 8: Regula a alienação do imóvel locado.
Art. 9: Traz situações em que se autoriza seja a locação desfeita.
Art. 10 e 11: Regula as hipóteses de falecimento do locador (continua a locação frente os herdeiros) e do Locatário (sub-rogação).

Sublocação

Art. 13, caput: Diz o dispositivo que a sublocação depende do consentimento (prévio e escrito) do locador.
Art. 15: Depreende-se do dispositivo que rescindida a locação, resolve-se a sublocação.

Aluguel

Art. 17, caput: Autoriza a livre convenção de valores (moeda nacional).
Não pode o valor ser fixado em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo.
Parágrafo único: aduz que legislação específica regulará critérios de reajuste nas locações residenciais
Art. 20: Determina que o pagamento será sempre tomando por base mês vencido.
Exceção: Locação para temporada

Obrigações

Art. 22: Traz as obrigações do Locador: Destacam-se:
VI – fornecer recibo (consignação)
VIII – pagar impostos e taxas (salvo disposição contrária em contrato)
X – pagar despesas extraordinárias de condomínio
Parágrafo único define essas despesas.
Art. 23: Traz as obrigações do Locatário: Destacam-se:
VIII – deveres de pagamento do inquilino
XII – despesas ordinárias do condomínio
Art. 26: determina que para reparos urgentes no imóvel, há a obrigação do locatário consentir.
Parágrafo único: se o reparo for por tempo maior de 10 dias poderá haver o abatimento do preço.

Direito de Preferência

Art. 27: Locatário tem prioridade em igualdade de condições e preço, quanto a aquisição do imóvel locado que for colocado a venda.
Caso não seja exercido esse direito de preferência em 30 dias, o direito de preferência caducará.
Art. 33: traz a penalidade para a hipótese de não observância do direito de preferência.

Benfeitorias

Art. 35 e 36: Regulamenta a questão da indenização em casos de benfeitorias.

Garantias Locatícias

Art. 37: As espécies de garantias locatícias são: caução/fiança/seguro fiança locatícia

Locação residencial

Art. 46: Locações superiores a 30 meses admitem a denúncia vazia (independentemente de notificação ou aviso).
Passados os 30 meses haverá a prorrogação automática, exigindo a denúncia com prazo de 30 dias para desocupação.
Art. 47: Locações com prazo inferiores a 30 meses admitem apenas a denúncia cheia (motivada)

Locação para temporada

Arts. 48 a 50 regulamentam a locação para temporada:
– pode receber o aluguel adiantado;
– lei define o que é locação para temporada;
– admite a liminar em ação de despejo (inciso III, art. 53).

Locação não residencial

Art. 51: Trata da ação renovatória. (direito a igual prazo para nova locação)
Requisitos: – contrato escrito e com prazo determinado
– prazo mínimo ou soma de 5 anos
– locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio por 3 anos
Prazo para a interposição da ação renovatória: 1 ano a 6 meses antes do final do contrato (prazao decadencial)
Art. 52: traz as hipóteses de defesa do proprietário na ação renovatória.

Procedimentos

Art. 58 traz regras gerais que serão válidas para todos os procedimentos da lei de locação. Observar, com atenção, os incisos I, II, III e IV deste artigo.

AÇÃO DE DESPEJO

– será processada pelo rito ordinário
– admite liminar na hipótese do parágrafo 1, do art. 59.
– art. 61: traz regra segundo a qual a concordância na contestação com a desocupação dá ao réu o prazo de 6 meses para desocupação.

FALTA DE PAGAMENTO

Art. 62, I – admite a cumulação do pedido de rescisão da locação com o pagamento dos valores em atraso. A inicial desta ação deve trazer discriminativo de débito.
Inciso II – trata do pagamento (purgação da mora).
Execução provisória: exige a lei a prestação de caução, no importe de 12 a 18 vezes o valor do aluguel.
Havendo o abandono do imóvel, será determinada a imissão de posse.

Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação

– após a citação do réu, o autor terá 24hs para depósito.
– as parcelas que forem se vencendo durante o processo deverão ser depositadas nos mesmos autos.
Art. 67, V: traz as matérias específicas da contestação.
– cabível reconvenção requerendo o despejo – autor poderá complementar o depósito.
– o réu pode, a qualquer tempo na ação, levantar os valores depositados.

Revisional

– atinge locações residenciais ou não residenciais
– será processada pelo rito sumário
– art. 68: na petição inicial o autor deverá indicar o valor do aluguel que pretende
– aluguel provisório poderá ser fixado em até 80% dos valores pretendidos.
art. 69, parágrafo segundo: admite a execução da diferença entre os alugueis provisórios e os definitivamente fixados nos próprios autos
– Na audiência de instrução e julgamento a contestação será apresentada.
– art. 19: traz o prazo de 3 anos de contrato, como período mínimo para a apresentação da ação revisional.

Renovatória

Admite-se essa ação somente para locações não residenciais
Requisitos para a propositura da ação:
– 5 anos de contrato
– 3 anos de mesmo ramo de comércio
– contrato escrito e com prazo determinado
art. 51, parágrafo 5: fala do prazo decadencial para o ajuizamento desta ação.
art. 52: traz as hipóteses de matérias que poderia ser alegadas na defesa do locador
 
Exercício resolvido:
O que é direito de preferência do locatário?
O locatário tem prioridade em igualdade de condições e preço, quanto a aquisição do imóvel locado que for colocado a venda.

Este blog é de autoria de Junior Campos Ozono.

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