Skip to content

Contratos em Espécie: Compra e Venda

April 9, 2017

DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATOS

I – DA COMPRA E VENDA

I.1.- Conceito:

A definição do instituto pode ser extraída do art. 481, CC: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”.
Assim, trata-se de um contrato donde defluem obrigações recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor, a obrigação de transferir o domínio da coisa; para o comprador, a de entregar o preço.

I.2) O caráter obrigacional da compra e venda

No direito brasileiro, os efeitos derivados do contrato são meramente obrigacionais, e não reais, pois a compra e venda não transfere, por si só, o domínio da coisa vendida, mas apenas gera para o vendedor a obrigação de transferi-lo.
Há a necessidade, portanto, no tocante aos bens móveis, da tradição para a transferência da propriedade.
Demonstra tal tese o art. 1.267, CC, que afirma que a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Seguiu o nosso código a orientação do direito romano, desprezando a tradição francesa para quem do contrato de compra e venda derivam efeitos reais, visto que, através dele, e sem outras formalidades, o comprador adquire o domínio.

I.3) Natureza Jurídica

A compra e venda é contrato:
Consensual; em oposição aos contratos reais, se aperfeiçoa independentemente da entrega do objeto, pela mera coincidência da vontade das partes sobre o preço da coisa (art. 482, CC)

Sinalagmático; envolve prestações recíprocas de ambas as partes;
Oneroso; implica sacrifício patrimonial para ambos os contratantes;
Comutativo; a estimativa da prestação a ser recebida por qualquer das partes pode ser feita no ato mesmo em que o contato se aperfeiçoa.

Em alguns casos, no entanto, nos deparamos com contratos aleatórios – art. 458, CC e art. 459, CC. Exemplificamos a questão com a “venda de coisa futura”: frutos de uma colheita esperada.
Alguns casos sujeito à forma prescrita em lei, mas no mais das vezes independendo de qualquer formalidade.

I.4) Elementos da Compra e Venda

Extrai-se do art. 482, CC três elementos:
a) consensualismo: deve recair sobre o objeto e sobre o preço;
b) preço: deve ser em dinheiro sob pena, em determinados casos, de caracterizar contrato de troca; deve também ser sério sob pena de ser entendido como doação.
Deve ser determinado ou, ao menos, determinável. Nesse sentido, a lei autoriza que as partes deixem a sua fixação a critério de terceiros (art. 485, CC), ou a taxa de mercado (art. 486, CC).
Não se admite, porém, que uma das partes exclusivamente posso fixar o preço (art. 489, NCC)
c) coisa: engloba todas as coisas que não estejam fora do comércio.(escapam as insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis).

I.5) Da Venda de Coisa Alheia:

De regra é nula, pois ninguém pode alienar o que não é seu. Duas exceções:
a) o vendedor, ao depois e antes que o comprador sofra a evicção, torne-se proprietário da coisa.
b) se as partes souberem desde o início que a coisa pertence a terceiro, o negócio valerá como promessa de fato de terceiro, uma vez que o alienante estará prometendo que obterá a anuência do proprietário para vender a coisa.

I.6) Conseqüências subsidiárias decorrentes da compra e venda:

a) obrigações acessórias: responsabilidade pela evicção e pelos vícios redibitórios:
O alienante responde pela perda que o adquirente venha a sofrer ao ser privado da coisa comprada, em virtude de sentença judicial que a atribuir a terceiro, como também responde pelos vícios ocultos de que a coisa vendida por acaso seja portadora.
b) despesas do contrato:
As partes podem fixar quem deverá arcar com as despesas mas, no silêncio, o art. 490, CC, determina que as despesas de escritura ficarão a cargo do comprador e as de tradição a cargo do vendedor.
c) o problema dos riscos:
O art. 492, CC, determina que “até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador”
O parágrafo 1o. do art. 492 estipula que os casos fortuitos ocorridos no ato de contar, marcar ou assinalar coisa que já estiverem a disposição do comprador, correrão por conta destes. Veremos exceção a esta regra quando o comprador estiver em mora de receber a coisa comprada (parág. 2o. do art. 492, CC)
d) a questão da garantia:
Por seu um contrato bilateral, não sendo ajustado prazo diferenciado, a permuta das prestações deve ser simultânea. Nesse sentido, o art. 491, CC. Verifica-se, aqui, que a lei mune o vendedor de uma “direito de retenção”.
O art. 495, CC, determina que o vendedor poderá sobrestar a entrega da coisa pactuada a termo sempre que o comprador estiver em insolvência, exigindo caução. Este artigo deve ser lido em consonância com o artigo art. 477, CC.

II.- Cláusulas especiais à compra e venda:

a) Retrovenda

A retrovenda é a cláusula adjeta à compra e venda pela qual o vendedor se reserva ao direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço ou valor recebido, mais as despesas por ele realizadas durante o período de resgate, desde que autorizadas por escrito, inclusive as empregadas em melhoramentos necessários do imóvel.
Apenas admissível nas propriedades de bens imóveis.
O adquirente terá propriedade resolúvel que se extinguirá no instante em que o alienante exercer o seu direito de reaver o bem.
O CC, em seu art. 512, fala que o prazo para a resgate ou retrato é de três anos. Se as partes fixarem prazo com excesso será considerado não escrito.
Se a coisa vier a perecer em virtude de caso fortuito ou força maior, extingue-se o direito de resgate, uma vez que houve perda do bem para o comprador, sem que ele seja obrigado a pagar o seu valor, e do direito para o vendedor. Se o imóvel se deteriorar, o vendedor não terá direito à redução proporcional do preço, que deverá restituir ao comprador.
O comprador, enquanto detiver a propriedade sob condição resolutiva, terá direitos aos frutos e rendimentos do imóvel, não respondendo pelas deteriorações surgidas dentro do prazo reservado para resgate, salvo se agir dolosamente.
Se a cláusula de retrovenda for nula, tal nulidade não afetará a validade da obrigação principal.
Na retrovenda, o vendedor conserva a sua ação contra terceiros adquirentes da coisa retrovendida, ainda que eles não conhecessem a cláusula de retrato (art. 507, CC). Assim, se o vendedor fizer uso do seu direito de retrato, resolver-se-á a posterior alienação do imóvel feita pelo adquirente a terceiro, mesmo que o pacto de retrovenda não tenha sido averbado no registro imobiliário.

b) Venda a Contento

É a que se realiza sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz.
O negócio somente se aperfeiçoa com a manifestação de agrado da coisa pelo adquirente.
O vendedor não poderá discutir a manifestação de desagrado do comprador que tem julgamento de caráter subjetivo e interno.
Destina-se geralmente àqueles negócios que têm por objeto gêneros que se costumam provar, medir, pesar ou experimentar antes de aceitos.
A matéria vem tratada nos artigos 509 a 512 do CC.
O CC (art. 509) entende que é uma venda realizada sob condição suspensiva (ainda que a coisa lhe tenha sido entregue), somente se aperfeiçoando se o adquirente manifestar sua vontade.

Consequências:
a) enquanto não advier a manifestação de concordância do adquirente, e a despeito de ter havido a tradição, o domínio continua com o alienante, que sofre as perdas advindas do fortuito;
b) não tendo adquirido o domínio, o comprador é, antes da ocorrência da tradição, mero comodatária, com o dever de restituir o bem respondendo por perdas e danos por culpa, sem ter direito a cobrar as despesas de conservação (salvo extraordinárias).
A lei não determina tempo para a manifestação de interesse do comprador. Assim, se no contrato não tiver prazo, poderá o vendedor intimar o adquirente para que, num intervalo improrrogável, declare se a coisa lhe satisfaz ou não, sob pena de considerar perfeita venda (art. 512, CC)
c) Preempção
Preempção ou preferência é o pacto adjeto à compra e venda em que o comprador de uma coisa móvel ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use de seu direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento.
Somente existirá se o comprador resolver vender a coisa, o vendedor quiser adquiri-la, e estivermos dentro de um prazo determinado. Caso contrário, não será exigível.
A matéria vem regulada nos artigos 513 a 520 do CC.
Alteração: art. 513, parágrafo único: o prazo para exercício do direito de preferência não poderá exceder 180 dias se for bem móvel ou 2 anos se for bem imóvel.
O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, tendo conhecimento de que a coisa vai ser vendida, intimando o vendedor. (art. 514, CC)
Não observado o direito de preempção, não se inibe a venda feita a terceiro mas responderá o alienante por perdas e danos. (art. 518, CC)
Segundo o art. 516, CC, inexistindo outro prazo, o direito de preempção caducará se não exercido em 3 dias (bens móveis) ou 60 dias (bens imóveis).
O art. 519, CC, estipula que se a coisa expropriada para fins de utilidade pública ou interesse social, se não for adotada para o destino desapropriatório, conferirá ao expropriado o direito de preempção pelo preço atual da coisa.

Diferenças para a Retrovenda:
a) enquanto na retrovenda o negócio original se resolve, no pacto de preferência há uma aquisição feita pelo vendedor primitivo ao primitivo comprador;
b) enquanto a retrovenda recai tão-só sobre bens imóveis, o pacto de preferência não sofre igual restrição;
c) enquanto que na retrovenda o vendedor conserva o direito de readquirir a coisa, desde que o queira e pelo preço que vendeu, na preempção o pretendente só pode recomprar a coisa se o proprietário a quiser vender e pelo preço que for alcançado no mercado.

d) Reserva de Domínio
A matéria vem regulada no CC nos artigos 521 a 528.
Tem-se a reserva de domínio quando se estipula, contrato de compra e venda, em regra de coisa móvel infungível, que o vendedor reserva para si a sua propriedade até o momento em que se realize o pagamento integral do preço.
O comprador só adquire o domínio da coisa se integralizar o preço, momento em que o negócio terá plena eficácia.
Negócio confere ampla garantia ao vendedor uma vez que, se não for pago o preço, poderá optar entre reclamar o preço ou reaver a coisa, por meio de ação de busca e apreensão ou reintegração de posse.
Caso decida pela recuperação do bem, nos termos do art. 527, CC, poderá reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais de direito que lhe for devido, sendo o excedente devolvido ao comprador.
Deverá ser o devedor constituído em mora mediante o protesto do título ou interpelação judicial antes do ajuizamento de qualquer ação.
O comprador deverá suportar os riscos da coisa durante todo o período em que estiver como bem (pode se utilizar até de interditos), uma vez que, embora o vendedor conserve o domínio, com a tradição passou o adquirente a usar e gozar do bem, retirando todas as vantagens que a coisa puder lhe oferecer.
A cláusula de reserva de domínio não impede que a coisa seja vendida a terceiro, desde que haja permissão do alienante, situação em que o ônus se transmitirá.

e) Venda sobre documentos

Em razão da ampla utilização nos negócios de importação e exportação da venda contra documentos, a matéria vem regulada pelo CC em seus artigos 529 a 532.
A grande novidade é justamente a substituição da figura da tradição da coisa pela entrega de seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato.
O pagamento, salvo estipulação em contrário deverá ser feitos no ato da entrega dos documentos, e o comprador não poderá recusar-se ao pagamento, alegando defeito de qualidade ou de estado na coisa vendida, exceto se o vício já estiver comprovado.

Exercício resolvido:
O que significa o caráter obrigacional do contrato de compra e venda?
No direito brasileiro, os efeitos derivados do contrato são meramente obrigacionais, e não reais, pois a compra e venda não transfere, por si só, o domínio da coisa vendida, mas apenas gera para o vendedor a obrigação de transferi-lo. Há a necessidade, portanto, no tocante aos bens móveis, da tradição para a transferência da propriedade. Demonstra tal tese o art. 1.267, CC, que afirma que a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.  Seguiu o nosso código a orientação do direito romano, desprezando a tradição francesa para quem do contrato de compra e venda derivam efeitos reais, visto que, através dele, e sem outras formalidades, o comprador adquire o domínio.

Advertisements
Leave a Comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: